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住宅指標はなぜ重要なのか?新築住宅と中古住宅の指標

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ファンダメンタルズである経済指標の重要なものには、GDPであるという話を何度もしています。そのほかの経済指標は、GDPを構成する数字になります。
しかし、このGDPは2か月遅れで発表され、その速報性がないと言っても過言ではないと思います。今回は「中古住宅販売件数」に関しての話をしてまいります。

経済指標の種類

経済指標は私たちがマーケットの先行きを判断するために「先行」「一致」「遅行」指数というように、経済指標の先行性をカテゴライズする種類別けするものと、その発表主体がどこなのか、政府、家計、企業、という2つの種類別けが存在します。

これは、経済指標を見る上で重要な見分け方であり、私たちはマーケットの先行きをみたいのですから、先行、一致、遅行の中から先行指標を見なければいけないことはおわかりになります。
さらに、その先行指数が政府、企業、家計の何れに属するものなのかを考えなくてはいけません。たとえば、数ある景況感指数の中では、購買担当者指数(PMI)は企業サイドのものになりますが、消費者信頼感指数は家計サイドの数字になります。
また政府の先行指数というものが存在はしませんが、政府は国の将来の方針を決定するものになりますから、政府に先行指標の数字が存在しないのは当然であり、むしろ、政府の方針そのものがマーケットの先行きを見通すものになります。
先行指標の重要性はおわかりになったと思いますが、GDPの中で最大の需要を示すものはアメリカでも、日本でも個人消費になります。
具体的にはアメリカでは個人消費の占有率は70パーセント、日本でも65パーセントを占めるのに至っています。政府や企業はウォッチする項目が家計に比べると、非常に少ないのですが、家計部門は膨大な数になるのですから、この動向を推計するのには非常に困難な作業になるのです。
たとえば政府はどこの国にでも1つになります。企業でも100万社もあればいい方だと思いますが、個人消費はイコール人口になりますのでアメリカで2.5億人、日本で1億人の統計をしなければいけませんので困難な作業になるのです。

個人消費の大きな割合を占めるもの

個人消費の動向をいち早く知りたいと思うのはマーケット関係者や統計学者は誰でも思うことになりますが、この動向を知るためには、個人消費の中で消費に割合が大きいものを考えればよいというような考えになります。

つまりみなさんの家計の財布で、大きな支出割合を占めるものといえば、一生に一度、買い物をするという住宅や、車、冷蔵庫や洗濯機などの家電の中でも耐久消費財と呼ばれるものになると思います。
つまり、この大きな買い物の動向を占めるものを調べればよいという発想になります。こういう消費財を一般的には「耐久消費財」といい、このサイクルは1年ごとではなく数年置きに起こるサイクルのものを一般的には耐久消費財と言います。
たとえば、車などが注目されるのは、車の部品というのは数万に及び、それがGDPに占める割合というのは、どこの国でも数パーセントを占めると言われています。
つまり、車の販売台数というものは、国の成長を左右されますから、アナリストと言われる人たちは新車の販売動向を注意するのです。これが中古車販売になると、新規に車を製造する訳ではなく、完成車を販売するので車の細かい部品の需要などは盛り上がりません。
しかし、新車と中古車、どちらに大きな販売割合を占めるかといえば圧倒的に中古車になるのです。なぜなら新規に製造された自動車というのはキャパシティーの問題もあり、数に限りがありますが、中古車は世界に存在するすべての車、全部が対象になる可能性があるからです。
そして、中古車の場合は、家計に出費で、すべてカウントされますが、新車の場合は、ほかの部品納入業者やそれに付随する関連企業にも波及効果があります。
つまり、中古車の場合は全額、家計の出費、つまり家計のGDPにカウントされるのですが、新車の場合は、企業、家計部門のGDPにカウントをされるので、統計の意味が違ってくるのです。
要するに同じ、自動車のカテゴリーと言ってもGDPの統計では、その意味は似て非なるものになってくるのです。具体的には新車は、企業、家計のGDP増額に寄与をし、中古車は家計のGDPに寄与するということになります。
この耐久消費財の中には短いサイクルの中には洗濯機や冷蔵庫などの家電、そして中期的には自動車、長期では住宅ということができます。
このサイクル、特に家電などは2-3年置きにサイクルが行われると言われるのが一般的であって、この年度に当たるGDPは大きく上昇するということになります。
自動車や住宅には、こういったサイクルは確認できませんが、この需要の波は大きく、景気に左右されると言われるのが一般的になります。昨今では、自動車も消費財と言われるくらい一般的で身近なものになりましたので、家電を買うような感覚にもなっています。
具体的に言えば、地方にいけば、車は一家に一台という感覚ではなく一人に一台という感覚でいえばおわかりになるでしょうか?つまり現代社会においては、車は単なる消費財という認識に成り下がっていますので景況には左右されないことも明らかになっています。
景気が良いと、昔は、自動車や住宅が売れるというのが通説になっていましたが、最近ではとくにそういう顕著なことはなく、景気に左右されない耐久消費財ということを示しています。

経済指標の中における住宅の存在

自動車の新車価格の平均が300万円とすると、住宅の場合は最低でも3000万円という価格が日本でも一般的だと思います。

つまり家計の消費支出の中では最も、大きい割合を占めるものであり、住宅は特に、日本人の平均年収が500万円とすると、大きくその年収を上回っており、この存在感の大きさを伺うことができると思います。
車のように複数年に一度というような回数ではなく、一般的には一生に一度と言われる買い物になりますので、その金額が大きくなるのも致し方がない部分もあると思います。しかし、この住宅の需要というのは、結局、大きくGDPを左右し、そして景気を大きく左右されるということはご理解できると思います。
すなわち、個人消費が日本では65パーセントを占有しますので、この住宅の売れ行きが良いとGDPの押し上げ効果があり、売れ行きが悪いと、その押し下げ効果があることは理解できると思います。
また、政府が景気浮揚対策の項目に必ず住宅ローン控除が含まれているのは、これの販売を促進することによってGDPの押し上げ効果があるからになります。
ここでキモになるのでは現金で住宅を購入するのにはその補助はしないけれども、ローンの購入であるならば、その購入を補助するということにあります。
要するに借金で、購入することによって需要の先食いを行おうとしていることになります。不景気でお金がないときに、借金をして消費をすることを推奨しているのです。
この政策が良い、悪いと感じるのは個人の尺度になります。自動車の場合は、エコカー減税になりますので、これは完全に購入補助になります。これは購入した人、全員にその特典がつくことになりますので、この税制の補助の意味が違ってくることになります。
昔に家電エコポイントというものも、存在しましたが、こうやって考えていくとすべての耐久消費財に税金を補助、控除することによって景気を上向かせようという政府の姿勢が見て取れると思います。
つまり、消費者の消費を上向かせるためには、耐久消費財の需要を喚起することが非常に大事なことだとわかると思います。その中で、少ない労力、政策で、大きな効果が得られるのは、住宅であることは明白であり、政府がこの住宅を重点的に政策補助するのは当然のことになると思います。

新築住宅と中古住宅

住宅の新築、中古も自動車と同じことであり、そのマーケットは新築よりも中古のほうが大きいことになります。しかし、一方で新築物件というものは、さまざまな関連の需要があり、その最終的な支出は新築の方が大きくなるというのは一般的になります。

なぜなら、新築住宅を建築する場合、ハウスメーカーから、その関連資材、人件費など多種多様にわたるからGDPの押し上げ効果は大きくなります。
最終的に住民が入居した場合、家具や家電などの新規購入も増え、家計部門のGDPにも大きく寄与します。一方で、中古住宅の場合は既存の家を交換する市場になりますので住民が新規に購入するのは家具や家電などのみになります。
ただ、市場の規模は中古住宅のほうが大きいことになります。最終的には新規住宅の方がGDPに寄与する割合は大きくなるのですが、これはGDP全体に対してであって、家計部門のGDPだけではありません。
今回の場合の解説は、家計部門のGDPがどれだけ大きくなるかの話になりますので、新規の住宅というのは、家計部門のGDPを図るのには適切ではありません。むしろ、中古住宅のほうが、家計部門への寄与度がわかりやすいという特徴があります。
こういった意味において、日本やアメリカのような、消費大国においては、中古住宅販売動向というのは、家計部門の増減が如実にわかる経済指標として、重宝される傾向にあります。

住宅市場の見通し

住宅市場というものが、経済指標の中では「先行指標」に分類されています。

この理由は、非常に明確で、自動車や家電を購入した場合、その二次費用というのは購入価格に対して非常に限られたものであるのに対して、住宅の場合は、購入後の家具や家電、そのほかリフォームなど、さまざまな二次費用が発生しますので、その二次費用需要が起こることを見込み、先行指標にカウントをされるのです。
つまり、住宅が売れれば売れるほど、その、二次費用の発生は増大し、その消費がGDPを押し上げるとみられるから住宅関連指標は、先行指標に分類されるのです。
念のために確認をすれば、住宅関連指標は新築の場合には、企業と家計部門のGDPに寄与し、中古住宅の場合には家計部門のGDPに寄与をします。
政府の場合は、日本の場合、政府が住宅ローン減税を行っていますので短期的には政府の指標にはマイナスになりますが、長期的には税収増に寄与しますのでプラスになるということを考えると良いでしょう。
しかし政府部門に関しては、日本に関していえば、思うような景気回復がありませんので、住宅関連で税収が増えるということに関しては、疑問符がつくと思います。
このような住宅関連指標の位置づけは非常に大事なことになりますので、このような構図になっているということは認識しておいたほうが良いと思います。
そして、住宅関連市場の見通しに関しては非常に簡単なことです。リーマンショックの原因というものは、過剰な住宅融資にあったことは皆さんご存知だと思います。
つまり住宅というのは、世界のコンセンサスとして、自分の持ち家、マイホームというものは工業化が進んだ現在は共通の夢になっていることです。
しかし、世界の土地は限られており、そしてマイホームを求める人は、今後、東南アジアを中心に需要は増えてくるということになります。ベトナムやミャンマー、ラオス、カンボジアなどは社会主義になりますが、中国と同様な政策を今後取ってくる可能性が高く、これらの国でも需要は多くなるでしょう。
その上に世界人口は毎年のように増加していくことになっていますので、不動産や住宅の価格というものはどうなるのか? ということです。
住宅や不動産の価格が上昇すれば、世界のGDPは上昇するということになり、住宅関連の産業の株価に売りという文字はなく、買いを基本と考えるほかないということになります。
つまり限られた土地に、人口が増えてきているのであれば、住宅関連指標はすべてブルでみなければいけないということになります。ただし、衣食住の食である穀物などは、世界の耕作面積が減り、農業従事人口も減っているから買いというような考えもありましたが、穀物の単収が上昇したので、この価格は安定的になっているという側面があります。
住宅の場合は、昨今、流行りの、シェアリングエコノミーの影響もあり、アメリカなどはかなりシェアリングハウスなどが浸透してきています。要するに他人同士が、一緒の家に住むという形になります。
これは車と同様になりますね。要するに需要と供給を考えた場合、住宅関連指標というのは増大という結論しか得られないのですが、車でシェアリングエコノミーが台頭してきているように、住宅にもその流れが今後くるようになってくる可能性もあるということにも注意が必要です。

日本の場合

日本の場合は少子高齢化を東京一極集中の問題がありますので、東京は除き、住宅市場は、減少になることでしょう。東京の場合は、オリンピックを直前を控えた現在でも住宅投資ブームが起こっており、その結果、投資熱が下がらないような側面もあると思います。

しかしバブルの中に居る人たちはその終息には気づかないものですし、ファンダメンタルズでみた需給の強さが今後も続く可能性というのはかなり低いように思います。
ただ言えることは、この需給のタイトさが続いても、世界の人口が増えている国々よりもはるかにそれは弱いということは誰でもわかると思います。
(この記事を書いた人:角野 實
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