読み込み中...みなさまあけましておめでとうございます。本年も意味不明ですが、意味がわかるときはよくわかるコラムのご愛顧をお願いいたします。
さて、本年か、来年にまず間違いなく起こること、それは非常に明快なことがあります。一部の評論家、たとえば森永卓郎さんなども完全に言い切っていますが、日本の不動産バブルの崩壊、これは間違いなく起こるであろうな、と思います。
その理由
毎回、GDPの解説をしています。参考までに、最新のGDP統計を。
http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/data/data_list/sokuhou/gaiyou/pdf/main_1.pdf
この1ページ目の民間需要のうち、持ち家を除く帰属家賃、そして民間住宅がそれぞれ、マイナスなのです。土地の価格は、みなさんはご存じのように上昇をしているのですが、そのワンルーム投資マンションなどで投資した住宅ローンが価格を高めで買って、その収入である家賃が減る傾向であれば、どうなるか、おわかりでしょう。
要するに何か、不景気になるようなことがあればドボンとなるわけです。また、最近の研究では住宅ローン残高などの消費支出がある人は、その担保価格が下がった場合は極端に消費を控える傾向があります。つ
まり、景気が冷え込むような事象というのは何かがあれば、一気に不動産市場が冷え込む可能性があるのに、町では相も変わらず、不動産の過剰広告をよく目にします。
森永卓郎さんは2019年の崩壊を予想していますが、おそらく彼は、消費増税の後に消費が極端に落ち込むことによって、不動産バブルの崩壊になると予想をしているのでしょう。
その点は、だれがどうみても2019年の消費増税というのは、消費を冷やしますので上から目線になりますが、その通りの結果になってもちっとも不思議ではありません。
しかし、個人的には、2016年の景気が相当悪かったから、2017年の4-12月はよかったのであり、しかもその数字、4-9月の実質2.5、名目3.2という数字を2018年にそれ以上の数字が達成できるか、ということに非常に懐疑的な目線をもっています。
あまりにも中国経済が落ち込むこととなると、マイナスにもなりかねず、実際、家賃の下落傾向というのは7-9月から始まったことではなくだいぶ前から起こっていることです。
通常、こういう現象が起こってから、早ければ半年以内には崩落はしますので春先あたりからやばい状態になってくるのではないか、と思います。要するに、消費増税前か、後かだけの話であって、この状態が続けば早晩、崩落するでしょう。不動産市場は。
ファンダメンタルズでの予想
みなさんは、こんなことで、私は未来を予想しているのか？と驚かれるかと思います。でも、実際に不動産投資は現実にすごい営業を仕掛けてきていますので、本当は景気がいいのではないか、と勘違いしている人がほとんどだと思います。
でも、特に、持ち家の人、特に自分の家族が住むために購入をした人というのはその影響は、自分が死ぬ前までに売るつもりなどはほとんどないでしょうから少ないでしょうが、投資用物件に手を出してしまった人は、本当に家賃を下げなくては入居者がいない状態になっている人は、考えなくてはいけない状態です。
実際に全国平均家賃は下がっているのでしょうから、恐ろしい事実です。しかもこれから購入する人にとっては、よほどの大口の顧客が内定していない限りは、無理でしょう。
むしろ東京オリンピックが終了して、本当にバブル崩壊後に買ったほうがいいと思います。もちろん、私もそのときには不動産の購入を考えますが、今の時点では居住用はともかく、投資用は全く考えられません。
つまり投資用不動産のオーナーからすれば、家賃の下落というのは、冬の時代を意味し、その人たちがローンに耐えられなくなったときに、土地や物件の投げ売りが始まるのです。家賃の急落が先か、ないしはお給料の急落が先かはわかりません。
でも、だれでも、この状態で不動産市場の隆盛が長続きなど、しないと考えることは、わかりますよね。予想なんて、矛盾を見つけるだけの作業なのです。実は。
不動産市場の崩壊というのは
年齢が50に近い人以上であれば、日本のバブル崩壊を経験しているだけに、よくわかると思います。こういった不動産などの資産市場が急落するとどうなるか、ということです。
少なくても、東京オリンピックは2020年ですが、だいたいどこの都市で開催をしてもその1年以上前に、開催都市の景気のピークは来ます。それが2018年か2019年だけかの話で、その話の要諦は日本の場合は、2017年が良すぎた反動でくるのか、それとも消費増税でくるのか、ということだけなのです。
新年早々、くらい話ばかり申し訳ありません。ただ、おそらく、テレビやメディアでは、明るい話ばかりなのでしょうから、あかるい話がお好きな人はそちらをご覧になってお口直しをしていただきたい、と思います。本年もよろしくお願いいたします。
（この記事を書いた人：角野 實）
